Startsida / PBL kunskapsbanken – en handbok / Planering / Detaljplanering / Genomförande / Exploateringsavtal / Enskilt huvudmannaskap
Exploateringsavtal

Exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap

Granskad: 26 juni 2024

Kommunen kan ingå exploateringsavtal med byggherrar för genomförande av detaljplaner med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser.

Exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap

Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl, bestämma att huvudmannaskapet ska vara enskilt. Kommunen kan också bestämma att det inom en och samma detaljplan ska vara olika huvudmän för olika allmänna platser, det vill säga enskilt huvudmannaskap för vissa allmänna platser och kommunalt för övriga.

7 §
   Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att huvudmannaskapet i stället ska vara enskilt för en eller flera allmänna platser. Lag (2014:900) .

Vid enskilt huvudmannaskap svarar fastighetsägarna för att förvärva, bygga ut och förvalta de allmänna platserna. Detta genomförs normalt sett genom att en gemensamhetsanläggning inrättas genom en lantmäteriförrättning och att en samfällighetsförening bildas för gemensamhetsanläggningens förvaltning. Kommunen är alltså inte ansvarig för att utföra allmän plats med enskilt huvudmannaskap.

24 §
   Om det inte finns något hinder mot att inrätta gemensamhetsanläggningen, skall lantmäterimyndigheten meddela anläggningsbeslut.

I ett anläggningsbeslut anges
   1. gemensamhetsanläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt,
   2. de fastigheter som skall delta i gemensamhetsanläggningen,
   3. utrymme som upplåts för gemensamhetsanläggningen,
   4. en fastighet eller del av en fastighet som inlöses,
   5. en byggnad eller annan anläggning som omfattas av ett beslut enligt 12 a §,
   6. tiden för gemensamhetsanläggningens bestånd, om en sådan bör bestämmas,
   7. den tid inom vilken gemensamhetsanläggningen skall vara utförd,
   8. behövliga föreskrifter i fråga om gemensamhetsanläggningens utförande.

I anläggningsbeslutet får också anges de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift.

Prövas anläggningsfråga gemensamt med fastighetsbildningsåtgärd vid en förrättning, får anläggningsbeslutet upptagas i fastighetsbildningsbeslutet. Lag (2001:892) .

24 a §
   Lantmäterimyndigheten kan i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande.

Styrelsen skall genast underrätta berörd fastighetsägare om beslut enligt första stycket. Styrelsen skall vidare snarast möjligt anmäla beslutet för införing i fastighetsregistrets allmänna del. Beslutet får tillämpas först sedan sådan införing har skett.

Styrelsens beslut om ändring av andelstal får inte överklagas.
Den som är missnöjd med beslutet får väcka talan mot föreningen enligt vad som sägs i 46 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter angående rättelse av uttaxering. Lag (2000:240) .

20 §
   En samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket ska, om någon delägare begär det, hållas av lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnat därtill. Dock ska i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen
(1973:1149) lantmäterimyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4 § anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande en samfällighet som berörs av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en samfällighetsförening bildas.

Om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en samfällighetsförening bildas för förvaltningen av en samfällighet enligt 1 § första stycket 5, får lantmäterimyndigheten hålla sammanträde enligt första stycket även om delägare i samfälligheten inte har begärt det. Lag (2012:184) .

20 a §
   Vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 b §
fastighetsbildningslagen (1970:988) ska lantmäterimyndigheten se till att en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet sådana rättigheter som avses i 3 kap.
1 a § första stycket 2 nämnda lag förvaltas av en samfällighetsförening.

I fall som avses i första stycket får lantmäterimyndigheten hålla sammanträde enligt 20 § första stycket för bildande av en samfällighetsförening även om delägare i samfälligheten inte har begärt det. Lag (2009:184) .

Kommunen kan ingå exploateringsavtal med byggherrar även i fråga om genomförande av detaljplaner med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. Genom ett exploateringsavtal för en detaljplan med enskilt huvudmannaskap läggs utförandeansvaret på byggherren i stället för de framtida fastighetsägarna. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 171)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Samma bestämmelser gäller för exploateringsavtal oberoende av om de avser genomförande av en detaljplan med enskilt eller kommunalt huvudmannaskap och byggherrens ansvar kan regleras på samma sätt. I praktiken innebär det oftast att byggherren utför anläggningarna. När gemensamhetsanläggningen inrättas upplåts dessa anläggningar, tillsammans med allmänna platser, till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Ofta överlåts även de allmänna platserna till en samfällighetsförening om en sådan bildats.  

Avtalets parter och standarden på allmän plats

Exploateringsavtalet ingås även i dessa fall mellan kommunen och byggherren. De framtida fastighetsägarna är alltså inte parter i avtalet. Det är därmed upp till avtalsparterna, kommunen och byggherren, att utforma avtalet så att det säkerställer att detaljplanen genomförs på ett sätt som tillgodoser de framtida fastighetsägarnas legitima intressen, bland annat i fråga om standard och kvalitet på de allmänna platserna. Eftersom det är särskilda förutsättningar i områden som får ha enskilt huvudmannaskap, så är standarden på allmänna platser i dessa områden ofta lägre än i områden med kommunalt huvudmannaskap.

Kommunalt ansvar för vissa markreservat

Om detaljplanen innehåller markreservat på kvartersmark för trafik- eller väganläggning så blir kommunen huvudman för anläggningar som utförs inom markreservatet, även om kommunen inte är huvudman för den allmänna platsen i detaljplanen.

Lantmäteriförrättning

Genomförande av en detaljplan med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser är beroende av att en gemensamhetsanläggning inrättas för de ytor som har lagts ut som allmän plats samt de anläggningar som ska finnas där. Kommunen och byggherren kan genom exploateringsavtalet avtala om att sådan gemensamhetsanläggning ska inrättas. Om det är lämpligt kan avtalet även ange att en samfällighetsförening ska bildas för att förvalta gemensamhetsanläggningen.

Kommunen kan genom exploateringsavtalet också avtala om att byggherren ska åta sig att överlåta de anläggningar som utförs till samfällighetsföreningen eller, om sådan inte finns, till ägarna av de deltagande fastigheterna i gemensamhetsanläggningen.

Uppföljning av exploateringsavtal

Både för detaljplaner med kommunalt och enskilt huvudmannaskap för allmänna platser kan kommunen behöva följa upp exploateringsavtalet och agera om byggherren bryter mot avtalet. I ett exploateringsavtal för detaljplan med enskilt huvudmannaskap kan detta göras genom avtalsvillkor om viten och om att ställa ut säkerheter.

Boverket (2024). Enskilt huvudmannaskap. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplanens-genomforande/exploateringsavtal/enskilt-huvudmannaskap/ Hämtad 2024-12-22