Att vidta eller finansiera åtgärder

Ett exploateringsavtal kan reglera både vidtagande och finansiering av åtgärder för detaljplanens genomförande.

Att vidta eller finansiera åtgärder

Ett exploateringsavtal får enligt plan- och bygglagen, PBL, avse åtagande för en byggherre att vidta eller finansiera åtgärder.

Både finansiering och vidtagande kan regleras i samma exploateringsavtal. Exempelvis kan en byggherre först finansiera kommunens arbete med att ta fram projekteringshandlingar, för att sedan vidta anläggningsarbeten.

Samtliga åtgärder som byggherren åtar sig att vidta eller finansiera kallas för exploateringsbidrag.

Vidta åtgärder

Att en byggherre ska vidta åtgärder innebär att denne aktivt ska agera och verkställa de arbeten som krävs för att de anläggningar som regleras i exploateringsavtalet ska komma till stånd. När byggherren har utfört anläggningarna ska de överlåtas till kommunen.

Kommunen behöver i villkor i exploateringsavtalet precisera vad byggherren ska åta sig att utföra, det vill säga vilka anläggningar samt till vilken standard och kvalitet. Utförandet behöver preciseras i sådan grad att kommunen på ett effektivt sätt kan följa upp att arbetena utförs på ett i enlighet med avtalet korrekt sätt. De utredningar som har tagits fram under detaljplaneprocessen kan utgöra en grund för kravställningen. Kompletterande utredningar kan behövas.

Vilka åtgärder som kommunen vill att byggherren ska åta sig att vidta beror på detaljplanen, förekomsten av befintlig kommunalteknisk infrastruktur och andra förhållanden på platsen. Vad olika exploateringsavtal behöver reglera kan därför variera från ett planområde till ett annat.

Mervärdesskatt, en kostnad när byggherren vidtar åtgärder

Vid byggande av allmänna anläggningar tillkommer normalt sett mervärdesskatt, moms, med 25 procent av beskattningsunderlaget på mottagna fakturor från entreprenörerna som bygger.

Utlägg och vidarefakturering (på Skatteverkets webbplats)

Mervärdesskattelag (2023:200) (på Sveriges riksdags webbplats)

När byggherren finansierar men kommunen utför, eller låter utföra, allmänna anläggningar har kommunen som utgångspunkt rätt till ersättning för momsen från Skatteverket enligt lagen om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund som kommuner omfattas av, om ersättning för viss ingående moms. Samtidigt fakturerar kommunen normalt byggherren exploateringsbidraget utan moms. Det beror på att exploateringsbidraget normalt sett inte anses utgöra ersättning för en tjänst som kommunen utför mot byggherren. Detta får till följd att momsen på de allmänna anläggningarna vanligtvis inte blir en kostnad för byggherren.

Lag (2005:807) om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund (på Sveriges riksdags webbplats)

När i stället byggherren utför eller låter utföra de allmänna anläggningarna beror byggherrens möjligheter att få tillbaka eller kompenseras för momsen dels på vilken typ av verksamhet som byggherren bedriver, dels på om kommunen, i egenskap av mottagare av anläggningarna, har möjlighet att få ersättning för momsen via lagen om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund, och därefter väljer att vidarebefordra ersättningen till byggherren.

Om byggherren helt eller delvis ska bedriva verksamhet som är momspliktig på sin fastighet kan avdragsrätt för hela eller delar av den ingående momsen på anläggningarna under vissa förhållanden föreligga såsom för en allmän omkostnad i den verksamheten. Detta då den ingående momsen kan anses kopplad till beskattade transaktioner inom landet.

Grundläggande om avdrag (på Skatteverkets webbplats)

Uttagsbeskattning vid byggande i egen regi kommer i fråga när en beskattningsbar person bedriver verksamheten i kombination med utåtriktad byggverksamhet, vilket innebär att byggnadsrörelsen även tillhandahåller tjänster åt andra. Uttagsbeskattningen kan omfatta både egenproducerade och upphandlade byggtjänster, och arbetena ska göras på en egen fastighet. Fastigheten ska dessutom vara en tillgång i en byggnadsrörelse enligt inkomstskattelagen. I sådant fall har byggherren som utgångspunkt avdragsrätt för den ingående skatten på kostnaderna hänförlig till anläggningarna. Eftersom byggherren inte ska använda de allmänna anläggningarna i momspliktig verksamhet, är byggherren skyldig att redovisa och betala så kallad uttagsmoms när anläggningarna är färdigställda. Detta neutraliserar i praktiken de gjorda avdragen för ingående moms.