Krav på nytta
De samlade åtagandena i exploateringsavtalet ska stå i rimligt förhållande till byggherrens nytta av detaljplanen.
Krav på nytta
De åtaganden som byggherren tar på sig i exploateringsavtalet ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av detaljplanen. Det räcker alltså inte med att vart och ett av åtagandena klarar nödvändighetsrekvisitet i plan- och bygglagen, PBL, utan de behöver även uppfylla ett nyttorekvisit. Det innebär att de samlade åtagandena även ska vägas mot byggherrens nytta av planen och bedömas vara rimliga. Det är byggherrens ekonomiska utfall som avgör om nyttorekvisitet är uppfyllt.
40 §
Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.
Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.
Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .
En ekonomisk avvägning
De åtgärder som byggherren åtar sig genom ett exploateringsavtal ska vara skäliga med hänsyn till exploateringens art och omfång samt den nytta parterna har av att detaljplanen genomförs på ett bra sätt. Så länge byggherren uppnår någon ekonomisk nytta med avtalet är lagens krav uppfyllda. Någon möjlighet för kommunen att framtvinga ett avtal finns inte. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 157)
En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)
Det som avgör om nyttorekvisitet är uppfyllt är huruvida byggherren skriver under exploateringsavtalet eller inte. Hur stor nyttan är i ekonomiska termer saknar dock juridisk betydelse, bara byggherren bedömer att den är stor nog för att vilja ingå avtalet. Kan byggherren bära de kostnader som följer av exploateringsavtalet med bibehållet avkastningskrav, så har parterna förutsättningar att nå ett avtal. Om kostnaderna däremot är för stora, så finns inte de förutsättningarna.
Att förutsättningarna att ingå exploateringsavtal beror av ekonomiska parametrar innebär att möjligheten att ingå exploateringsavtal kan variera över tid. Hög efterfrågan på de aktuella byggrätterna och låga byggkostnader ger byggherren större möjligheter att bära kostnader för allmänna anläggningar. Låg efterfrågan på de aktuella byggrätterna och höga byggkostnader har motsatt effekt. Sådana generella marknadsförutsättningar behöver parterna förhålla sig till när exploateringsavtalets innehåll förhandlas. Vill kommunen att en detaljplan genomförs när marknaden är svag kan kommunen behöva bära en större del av kostnaden.
Vissa förutsättningar är specifika för den enskilda byggherren. En viss byggherre kan exempelvis ha en effektiv organisation som innebär att denne kan genomföra exploateringen till lägre kostnad och därmed göra en större vinst än andra aktörer på marknaden i snitt. Det kan också vara så att byggherren har någon annan fördel, exempelvis att marken kan förvärvas till ett lågt pris. Ur ett ekonomiskt perspektiv kan byggherren med förmånliga interna förutsättningar bära ett större exploateringsbidrag än konkurrenterna. Kommunen är dock skyldig att följa objektivitetsprincipen och likställighetsprincipen avseende villkoren med åtaganden i exploateringsavtal. Kommunen har därmed inte möjlighet att differentiera kostnadsuttaget utifrån byggherrens ekonomiska ställning.
9 §
Domstolar samt förvaltningsmyndigheter och andra som fullgör offentliga förvaltningsuppgifter ska i sin verksamhet beakta allas likhet inför lagen samt iaktta saklighet och opartiskhet. Lag (2010:1408) .