Ekonomiska åtgärder

I planbeskrivningen ska kommunen redovisa de ekonomiska åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. Planbeskrivningen ska också innehålla en redovisning av vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda.

Redovisning av ekonomiska åtgärder

I planbeskrivningen ska kommunen redovisa de en ekonomiska åtgärderna bedömning över väsentliga delar av vad som krävs för genomförandet av detaljplanen. Det innebär att en redovisning av väsentliga ekonomiska konsekvenser kan antas innebära för berörda parter.

Redovisningens detaljeringsgrad

Syftet med redovisningen är att det ska vara tydligt för alla berörda vad ett genomförande av planen kommer att kosta och vilka vinster det kommer att leda till. För att en detaljplan ska vara motiverad bör det finnas en samhällsvinst. Ofta innebär det att värdeökningen som planen innebär överstiger kostnaderna för genomförandet. Det kan också vara befogat att anta en detaljplan trots att kostnaderna överstiger intäkterna. Det kan till exempel vara om planen innebär en förbättring ur miljösynpunkt eller ur sociala hänseenden.

Redovisningen kan vara till nytta på flera sätt. För att de som ska besluta om planen ska kunna bedöma om den leder till samhällsvinst är det viktigt med en ekonomisk helhetsbedömning. Till grund för den ekonomiska bedömningen krävs en så god redovisning som möjligt av kostnader och intäkter. Även för enskilda är det väsentligt med en ekonomisk redovisning för att de ska få en uppfattning om vilka kostnader eller intäkter som kan komma att bli aktuella för dem. Av den ekonomiska redovisningen ska det därför tydligt framgå vilka konsekvenser planen får för varje berörd fastighetsägare. Redovisningen kan göras fastighetsvis eller gemensamt för flera fastigheter.

De ekonomiska åtgärderna kan redovisas på olika sätt i planbeskrivningen. Vissa kostnader som går att beräkna redan under planprocessen, så som exploateringskostnader, anslutningsavgifter med mera, är lämpliga att ange i kronor. I andra fall kan redovisningen inte vara så detaljerad, till exempel när storleken på en ersättning ska avgöras vid ett senare tillfälle av en annan myndighet. I dessa fall behöver kommunen endast ange att en åtgärd kommer att innebära en kostnad. Det är bra om samtliga intäkter och kostnader som anges i kronor redovisas på ett likartat sätt. Det är till exempel lämpligt att ange dessa i ett visst års prisnivå exklusive moms.  

Om åtgärder planeras att genomföras längre fram under genomförandetiden kan det vara svårt att ange framtida kostnader redan då detaljplanen antas. Detta beroende på till exempel taxeförändringar, råvarutillgång, konjunkturförändringar med mera. I dessa fall kan kommunen redovisa vad åtgärden skulle kosta att genomföra vid antagandet av planen. Planbeskrivningen kompletteras då lämpligen med vilken tidpunkt som kostnaden är beräknad utifrån och hur tidplanen för genomförandet kan påverka den uppskattade kostnaden. Detsamma gäller för intäkter eller värdeförändringar som är väsentliga att redovisa. Huvudsaken är att den ekonomiska redovisningen gör det möjligt att göra en samhällsekonomisk helhetsbedömning.

Redovisningen kommer aldrig att kunna bli exakt på alla poster. Det är dock väsentligt att den blir så komplett som möjligt utifrån den information som finns under planprocessen för att bli relevant för alla inblandade som ska ta ställning till planen.  

Ekonomisk redovisning genom hela planprocessen

Eftersom konsekvenserna av genomförandet påverkar utformningen av planen är det viktigt att genomförandefrågorna beskrivs tydligt genom hela planprocessen. Detta gäller inte minst de ekonomiska frågorna. Redovisningen behöver alltså finnas redan vid samrådet och vara så utvecklad att de som berörs kan ta ställning till planförslaget. En genomarbetad redovisning av de ekonomiska konsekvenserna av en detaljplan ger ett bättre och tydligare beslutsunderlag som gör det lättare att välja mellan olika planeringsalternativ under processen. Det innebär även att genomförandekostnaderna inte kommer som en överraskning i slutet av planprocessen.

Genom att uppdatera planbeskrivningen efter hand kan planutformningen ekonomiskt motiveras i det slutliga planförslaget och kommunen kan visa att planen är ekonomiskt genomförbar. Om redovisningen inte görs kontinuerligt under planprocessen skulle det i värsta fall i ett sent läge kunna visa sig att planens ekonomiska konsekvenser inte blir godtagbara och att kommunen har lagt ner arbete förgäves. Noggrannheten på den ekonomiska redovisningen ökar efterhand som planförslaget färdigställs.

Ersättning vid markförvärv och markintrång

Många gånger innebär en detaljplans genomförande att mark behöver byta ägare eller att rättigheter behöver upplåtas. Detta kan grundas på en överenskommelse mellan parterna. Det kan också vara resultatet av ett myndighetsbeslut, ofta lantmäterimyndigheten.

Om det redan innan planens antagande finns en överenskommelse där parterna bestämt en ersättning kan denna summa användas vid redovisningen i planbeskrivningen. Om ersättningen ska beslutas av till exempel lantmäterimyndigheten är det däremot inte lämpligt att föregå denna prövning och ange några summor i planbeskrivningen. Det är dock viktigt att tydliggöra att planens reglering innebär en ersättningsskyldighet. Det kan även vara bra att redovisa vad det är som ska ersättas, exempelvis en minskning av marknadsvärdet. 

Kostnader för ersättningar på grund av detaljplanen

Om detaljplanen innehåller bestämmelser om skydd av kulturvärde eller rivningsförbud kan kommunen bli skyldig att ersätta fastighetsägaren för den ekonomiska skada som bestämmelsen medför. Om detaljplanens reglering innebär att mar