Egenskapsbestämmelser

Egenskapsbestämmelser är de bestämmelser som kan användas för att göra marken lämplig för den användning som planeras.

Egenskapsbestämmelser preciserar och begränsar

Med egenskapsbestämmelser kan kommunen precisera och begränsa vad som får göras på kvartersmark och i vissa fall på vattenområde. På allmänna platser kan kommunen använda egenskapsbestämmelser för att reglera hur den allmänna platsen ska ordnas eller skyddas.

I sjunde kapitlet i Boverkets föreskrifter om detaljplan anges de typer av egenskapsbestämmelser som kan användas i en detaljplan. För varje typ av egenskapsbestämmelse finns en beskrivning av vad som kan regleras med bestämmelsen och om den kan användas på allmän plats, kvartersmark eller vattenområde.

När kommunen gör sin detaljplan är det viktigt att bara använda de egenskapsbestämmelser som verkligen behövs för att göra marken lämplig för det som planeras på platsen. Vilka egenskapsbestämmelser som ska finnas med i en detaljplan beror på vad kommunen planerar för och på förhållandena på platsen.

Detaljplanen får enligt lagen inte göras mer detaljerad än vad som behövs med hänsyn till syftet med planen. Att detaljplanen inte görs mer detaljerad än vad syftet kräver är också viktigt för att detaljplanen ska vara aktuell och användbar så länge som möjligt. Om en detaljplan anpassas till ett visst projekt med detaljerade planbestämmelser kan det innebära att den riskerar att bli oanvändbar om projektet förändras eller inte blir genomfört.

För att uppnå en önskad reglering krävs ofta flera olika egenskapsbestämmelser inom samma geografiska område. Egenskapsbestämmelserna måste fungera tillsammans och får inte strida mot varandra för att planen ska vara möjlig att genomföra.

Reglera det som kan tillämpas i efterkommande prövning

För att säkerställa att egenskapsbestämmelser på kvartersmark får den verkan som avses med regleringen är det viktigt att bestämmelserna tas om hand i någon efterkommande prövning som till exempel bygglov eller fastighetsbildning. Bestämmelser som inte aktualiseras för åtgärder i efterkommande prövning riskerar att inte genomföras och därigenom inte få någon verkan. En bestämmelse om till exempel lekplats på kvartersmark innebär bara att en lekplats får anläggas på platsen, men fastighetsägaren kan istället välja att anlägga lekplatsen någon annanstans, eller att inte anlägga någon lekplats alls. Bestämmelsen innebär alltså inget krav på att en lekplats ska anläggas. Samma sak gäller för bestämmelser om att till exempel gångväg ska anläggas eller att dagvatten ska omhändertas lokalt på kvartersmark.

Vissa egenskapsbestämmelser kan kompletteras med en bestämmelse om villkor för lov eller villkor för startbesked. Genom en sådan kombination kan byggnadsnämnden kontrollera att åtgärden som egenskapsbestämmelsen reglerar blir utförd. Detta är dock endast möjligt under vissa förutsättningar och för vissa bestämmelser. Även med en sådan kombination av bestämmelser är det först i lovskedet alternativt vid startbeskedet som byggnadsnämnden kan kontrollera att planbestämmelsen följs. Det kan till exempel handla om att ett översvämningsskydd uppförs innan lov kan ges för ett bostadshus.

Egenskapsbestämmelser för allmän plats

Egenskapsbestämmelser för allmän plats preciserar och avgränsar vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen reglerar på en allmän plats.

Allmän plats med kommunalt huvudmannaskap

Utformningen av allmänna platser ska alltid anges i de fall kommunen är huvudman. En anledning är att allmänheten har rätt att få veta vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen garanterar. Utformningen ligger också till grund för kostnadsberäkningar för anläggande och drift av allmänna platser med tillhörande anordningar. De som berörs av planen ska därför ges möjlighet till inflytande och kunna utläsa vilken utformning som är tänkt, inte minst eftersom kommunen får ta ut ersättning av fastighetsägarna för att anlägga eller förbättra allmänna platser.

I områden med kommunalt huvudmannaskap är det kommunen som ansvarar för att de allmänna platserna iordningställs efterhand som detaljplanen byggs ut. Det är också kommunen som ansvarar för utbyggnad och underhåll av åtgärder på allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap.

Allmän plats med enskilt huvudmannaskap

På allmänna platser med enskilt huvudmannaskap kan utformningen anges vid behov. Ofta är det en samfällighetsförening bestående av fastighetsägarna som är huvudman för allmänna platser med enskilt huvudmannaskap. En enskild huvudman har inte motsvarande skyldighet som kommunen att iordningställa den allmänna platsen. Det är den enskilde huvudmannen själv som avgör i vilken takt och på vilket sätt detta ska göras. Detta innebär att kommunen inte har möjlighet att kontrollera genomförandet av åtgärder på allmän plats. Om kommunen ser ett behov av detaljreglering av utformningen är det lämpligare att kommunen är huvudman.

Underkategorier, formuleringar och koder

I Boverkets föreskrifter om detaljplan delas alla olika typer av egenskapsbestämmelser in i underkategorier. För några typer av egenskapsbestämmelser anges även hur de ska formuleras. För varje underkategori finns en tillhörande underkategorikod och till varje formulering finns en bestämmelsekod. Inga andra underkategorier, formuleringar eller koder får användas.

När föreskriften enbart anger underkategorier regleras inte hur egenskapsbestämmelsen ska formuleras. I de fallen får kommunen själv formulera bestämmelsen och sortera in den under lämplig underkategori. I Boverkets planbestämmelsekatalog finns ett antal förslag på formuleringar som kommunen kan använda.

Exempel på tabell för egenskapsbestämmelse med underkategorier och underkategorikoder

Underkategori	Underkategorikod
En- och tvåbostadshus	DP_KM_Eg_Utform_EnOchTva
Flerbostadshus	DP_KM_Eg_Utform_Flerbostad
Annan typ av byggnadsverk	DP_KM_Eg_Utform_AnnanTypAvByggnadsverk
Byggnadsverks form, färg och material	DP_KM_Eg_Utform_Form
Annan utformning	DP_KM_Eg_Utform_AnnanUtform

Om lämplig underkategori saknas får kommunen använda den öppna underkategorin i tabellen med tillhörande underkategorikod. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara i samma utsträckning som övriga bestämmelser och får därför bara användas i undantagsfall.

För de så kallade byggrättsbestämmelserna, det vill säga utnyttjandegrad, höjd på byggnadsverk, takvinkel och fastighetsstorlek, anger föreskriften hur bestämmelserna ska formuleras. I varje formulering finns fritextfält där en variabel ska anges. Variabeln anger exempelvis vilken höjd på byggnadsverk som regleras. I vissa formuleringar finns också valbara fritextfält där ytterligare information kan anges om det behövs för att anpassa bestämmelsen till en viss situation.

Exempel på tabell med formulering av bestämmelser och bestämmelsekoder

Underkategori	Formulering av bestämmelser	Bestämmelsekod
Största takvinkel	Största takvinkel är [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Storsta
Största takvinkel	Största takvinkel för [text] är [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Byggnad
Största takvinkel	[fritext]	DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Annan
Minsta takvinkel	Minsta takvinkel är [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Minsta
Minsta takvinkel	Minsta takvinkel för [text] är [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Byggnad
Minsta takvinkel	[fritext]	DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Annan
Exakt takvinkel	Takvinkeln ska vara [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Exakt
Exakt takvinkel	Takvinkeln för [text] ska vara [siffra] grader	DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Byggnad
Exakt takvinkel	[fritext]	DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Annan

Kommunen får även formulera egna byggrättsbestämmelser med stöd av tabellraden som anger [fritext]. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara eller möjliga att analysera i samma utsträckning som övriga bestämmelser. Dessa får därför bara användas i undantagsfall när annan lämplig formulering saknas i tabellen.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på en plankarta. Det är därför möjligt att med den digitala teknikens hjälp ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser. Kravet på tydlighet i PBL innebär dock att redovisningen av planens reglering ska vara tydlig. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt.

Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan anger ett sätt som kan användas för att redovisa detaljplanen för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Det allmänna rådet bygger på tidigare praxis för redovisning av reglering i detaljplan.

Enligt det allmänna rådet finns det olika sätt att redovisa olika egenskapsbestämmelser på plankartan. De flesta egenskapsbestämmelserna kan betecknas med en fristående gemen bokstav, till exempel e eller p. Egenskapsbestämmelser om utformning av allmän plats redovisas oftast med ord i klartext skrivna med gemener, till exempel lek eller dike. Långa ord skrivs då med fördel som förkortning med gemener, till exempel kan hpl stå för bestämmelsen hållplats med väderskydd. Utöver detta kan egenskapsbestämmelser också betecknas med symboler, punkter, raster och linjer.

Vid olika formuleringar av planbestämmelser med samma beteckning kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel e₁.

Formuleringar av egenskapsbestämmelser och beteckningar kan redovisas i en lista med planbestämmelser och delas upp under rubrikerna Egenskapsbestämmelser för allmän plats, Egenskapsbestämmelser för kvartersmark och Egenskapsbestämmelser för vattenområde. 

Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark, all allmän plats eller allt vattenområde behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av den rubrik den sorterats under i listan.