Samla dokumentation om byggnaden

En bra grund för en effektiv och energismart förvaltning är att se till så att all dokumentation om byggnaden finns samlad, gärna digitalt, och att den hålls uppdaterad. Då har ni koll på vad ni har, hur era system fungerar och vilka åtgärder som gjorts tidigare. Låt informationen ligga till grund för att planera och budgetera nödvändigt underhåll i god tid – det är både smartare och billigare än att behöva göra akuta insatser.

Samla information om byggnaden och håll den uppdaterad

För en mindre bostadsrättsförening räcker det kanske med mappar på en gemensam plats, för en lite större förening eller ett fastighetsbolag är det vanligt att man skaffar ett särskilt fastighetssystem. Se till att hålla informationen uppdaterad, så blir det även lättare när en ny styrelse tar över.

En del dokumentation är det lag på att den ska finnas om alla flerbostadshus, annat är rekommenderat.

Nedan beskriver vi en del av dessa dokument närmare, och talar om hur ni tar fram dem om ni inte har dem ännu. Inför en större ändring kan ni behöva komplettera med specifika undersökningar för att få tillräckliga underlag, men då har ni i alla fall den grundläggande informationen på plats.

Energideklaration

Alla byggnader som upplåts med nyttjanderätt, till exempel bostadsrätter eller hyresrätter ska alltid ha en energideklaration som inte är äldre än tio år. Ni anlitar en certifierad energiexpert som utför energideklarationen.

Syftet med lagen om energideklarationer är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader.

Energideklarationen innehåller information om hur mycket energi byggnaden använder per år och hur den står sig i förhållande till dagens regler och till andra byggnader. Där kan också finnas kostnadseffektiva (lönsamma) åtgärds- eller förbättringsförslag. Det är resultatet av energiexpertens beräkning av energieffektivisering och till vilken kostnad den kan göras.

Om ni inte har byggnadens energideklaration tillgänglig kan ni söka en kopia genom att ange fastighetsbeteckning eller adress till byggnaden i Boverkets e-tjänst.

Hämta energideklaration

Om energideklarationer

Underhållsplan

En teknisk underhållsplan (eller bara underhållsplan) är en samordnad, långsiktig plan för byggnadens renoveringsbehov under flera år framöver. Genom den får ni bättre möjlighet att planera de arbeten som ska ske ur praktisk, teknisk och ekonomisk synvinkel.

En underhållsplan beskriver fastighetens behov av underhåll, på både kort och lång sikt. Oavsett om ni har en mindre fastighet eller ett större fastighetsbestånd blir underhållsplanen ett bra beslutsunderlag för verksamheten. Ni får kontroll på det underhåll som ligger framåt i tiden och kan då upprätthålla och utveckla fastighetens värde. Underhållsplanen anger vilka åtgärder som ska genomföras, när de ska genomföras och en bedömning av hur mycket de kommer att kosta. Genom att ni har en långsiktig planering kan olika arbeten samordnas effektivare och även samordnas med energieffektiviseringsåtgärder.

Underhållsplanen ger ett underlag för ekonomisk planering och kan användas som underlag för beslut om hur mycket pengar som bör sättas av varje månad för underhåll och en hjälp för att sätta rätt månadsavgifter. Dessutom kan den vara ett bra underlag för bankerna i samband med låneansökningar. Underhållsplanen bör uppdateras regelbundet för att säkerställa att den fortsatt motsvarar byggnadens behov och för att indexera alla ingående priser så att de följer kostnadsutvecklingen.

Om ni inte har någon underhållsplan för byggnaden så bör ni ta fram en. I praktiken innebär det oftast att ni behöver köpa tjänsten då det kräver bred kompetens och kunskap om hela fastigheten. Flera konsulter erbjuder tjänsten.

För bostadsrättsföreningar som startats efter 1 januari 2024 finns det krav på att den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt i tiden. Men en underhållsplan är en mycket bra idé för alla att ha.

Läs mer om kraven på underhållsplan för bostadsrättsföreningar på sidan Avsättning till underhåll under rubriken ”Teknisk underhållsplan”.

Avsättning till underhåll

Underhållsplan med energiinriktning

Historiskt har underhållsplaner sällan haft ett energieffektiviseringsfokus men det finns många nyttor med att planera underhåll och energiåtgärder kombinerat. Inte minst ökar möjligheten att få lönsamhet i energiåtgärderna om de genomförs samordnat med underhållsåtgärder såsom större renoveringar, då kostnaderna både för genomförandet av åtgärderna och kostnaden för drift och underhåll blir lägre.  

På sidan Välja åtgärder finns exempel på större energieffektiviserings- och underhållsåtgärder och information om dessa. De underhållsåtgärder ni planerar bör ligga med i underhållsplanen. 

Välja åtgärder

Obligatorisk ventilationskontroll 

OVK, obligatorisk ventilationskontroll, ska utförs minst vart tredje år i flerbostadshus med komplexa ventilationssystem och minst vart sjätte år om det är ett enkelt ventilationssystem. Fastighetsägaren ansvarar för att det sker.  

Syftet med OVK är att kontrollera att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. Kontrollen ska göras av en certifierad ventilationskontrollant. Vid besiktningen lämnas också förslag på hur energianvändningen kan minskas utan att det ger en sämre inomhusmiljö. Det kan vara en ingång till att välja åtgärder. 

OVK - obligatorisk ventilationskontroll

Övrig dokumentation om byggnaden 

Förutom den dokumentation som krävs enligt lag finns det andra typer av dokumentation som det är bra att ha samlat för att förstå byggnaden och dess status.  

Följande är exempel på andra handlingar som ger en bild av byggnadens nuläge.