Klarlägg de ekonomiska förutsättningarna

Ekonomin är förstås helt avgörande för att ni ska kunna genomföra energieffektiviserande renovering. Sätt er in i er ekonomiska situation så att ni kan välja rätt ambitionsnivå och ställa upp tydliga ramar för kommande åtgärder. Utgå från underhållsplanen om en sådan finns. Ta hjälp av er ekonomiska förvaltare. I vissa fall går det att söka stöd för att finansiera en energirenovering. 

Undersök de ekonomiska förutsättningarna – bostadsrättsförening

I en bostadsrättsförening är det kassaflödet (inbetalningar och utbetalningar) som är det viktigaste när man ska bedöma föreningens ekonomiska situation. Om föreningen gått med vinst eller inte ett specifikt år är inte av samma vikt som i ett fastighetsbolag eftersom bostadsrättsföreningar drivs utan vinstsyfte.

Bostadsrättsföreningar bedrivs enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att föreningens inkomster ska täcka utgifterna; det behöver inte bli något överskott. Men för att det ska finnas pengar för framtida underhåll och reparationer behöver ändå föreningen gå med visst överskott, annars måste åtgärderna antingen finansieras med nya lån vilket förutsätter att det finns ett låneutrymme och att banken medger lån, eller genom att medlemmarna får skjuta till medel genom kapitaltillskott. Det måste ju finnas kostnadstäckning för de utgifter som uppkommer, även om de inte uppstår varje år. I föreningens stadgar finns bestämmelser om avsättning till yttre underhåll (underhållsfond). Bostadsrättsinnehavarna betalar sin andel av föreningens kostnader via årsavgiften. 

Gå igenom föreningens löpande ekonomi och använd detta som underlag för beslut om energirenovering. Föreningens årsredovisning, som tas fram av styrelsen, med eller utan extern hjälp, är ett bra ställe att börja.

Några nyckeltal i årsredovisningen som också kan vara bra att känna till är:

• Lån – skuldsättning per kvadratmeter
• Sparande per kvadratmeter
• Årsavgift
• Energikostnad per kvadratmeter
• Räntekänslighet
• Tillgångar i föreningens kassa och på banken

Förutom årsredovisningen finns det även annat som kan vara bra att ha koll på för att få en god överblick över era ekonomiska förutsättningar:

• Få koll på vilka renoveringar som ligger framför er genom att gå igenom byggnadens underhållsplan. Den utgör ett bra underlag för ekonomisk planering. 

• Gå igenom och få en överblick över föreningens avtal, till exempel för el, värme, bredband, sophämtning och fastighetsskötsel. Är det något som kan omförhandlas för att minska de löpande kostnaderna?

• Kontrollera föreningens ekonomiska plan. På Boverkets webbplats kan du läsa mer om när en ekonomisk plan ska upprättas och vad den innehåller. Där kan du även ta del av Boverkets allmänna råd (2017:7) om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare. 

• Gå igenom de olika finansieringsalternativ som finns. Kan investeringen finansieras genom sparade medel, eller krävs det en höjning av månadsavgiften eller att föreningen tar ett nytt lån för att bekosta investeringen? Även en insatshöjning i form av kapitaltillskott från medlemmarna kan vara ett alternativ. Ta gärna hjälp av er ekonomiska förvaltare i dessa frågor.

Samla dokumentation om byggnaden

Ekonomiska planer

Undersök de ekonomiska förutsättningarna – hyresfastighet

Fastighetsbolag är ofta aktiebolag med fastställda avkastningskrav eller lönsamhetskrav för verksamheten. För fastighetsbolag är det därför viktigt att bedöma om den eller de åtgärder som övervägs ger en förväntad avkastning på investerat kapital som motsvarar eller överstiger det uppsatta avkastningskravet.

Gå igenom intäkter och kostnader

Granska företagets intäkter och kostnaderoch använd detta som underlag för beslut om energirenovering. Bedöm intäkternas stabilitet genom att till exempel:

• Analysera hur stor andel av lägenheterna som står tomma (vakansgrad).
• Granska hyresgästernas betalningshistorik och -mönster.
• Utvärdera längden och villkoren i nuvarande hyresavtal.
• Granska kostnaderna för uppvärmning, varmvatten, el, underhåll, fastighetsförvaltningsavgifter, fastighetsskatter, försäkringar och andra återkommande kostnader.

Använd underhållsplanen

Se även till att få koll på hur ni ligger till med planerat underhåll genom att gå igenom er underhållsplan. Den utgör ett bra underlag för ekonomisk planering. Kanske kan några energiåtgärder kombineras med kommande planerat underhåll?

Läs mer om underhållsplanen på sidan Samla information om byggnaden.

Samla dokumentation om byggnaden

Viktiga nyckeltal att ha koll på

Gå igenom företagets ekonomiska situation utifrån resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys samt redovisade nyckeltal i årsredovisningen. Försök bedöma vilken effekt investeringen skulle få på centrala nyckeltal som till exempel driftnetto, årsresultat, fastigheternas marknadsvärde och företagets soliditet och/eller belåningsgrad.

• Driftnetto. Med driftnettot avses differensen mellan hyresintäkter och drift- underhålls- och skattekostnader i kronor per år. Driftnettot ökar således om drift- och underhållskostnaderna minskar eller om hyran höjs. 
• Marknadsvärde. Marknadsvärdet för fastigheten motsvaras av det mest sannolika priset vid en eventuell försäljning på marknaden.
• Soliditet. Soliditet är ett nyckeltal som visar hur stor andel av ett företags totala tillgångar som är finansierade med eget kapital. De tillgångar som inte är finansierade med eget kapital är finansierade med främmande kapital (upplåning). Soliditeten är ett mått på företagets långsiktiga betalningsförmåga och påverkar möjligheterna att beviljas nya lån.
• Belåningsgrad. Belåningsgraden definieras som räntebärande skulder i relation till fastigheternas marknadsvärde. Belåningsgraden utgör i likhet med soliditeten ett mått på hur stor andel av företagets tillgångar som finansieras med banklån respektive eget kapital. En hög belåningsgrad innebär en låg soliditet och tvärtom. En hög belåningsgrad innebär också en större finansiell risk vilket kan försvåra möjligheterna att beviljas nya banklån. 
• Redovisat resultat (årets resultat). Årets resultat är det slutliga resultatet enligt resultaträkningen i årsredovisningen. Årets resultat beräknas genom att samtliga kostnader dras ifrån intäkterna (intäkter och skulder beräknade enligt bokföringsmässiga grunder). Det år som renoveringen genomförs kommer den att påverka årets resultat, även om den är lönsam på sikt, men hur mycket beror bland annat på i vilken mån åtgärden antas öka fastighetens värde, och på hur kostnaden för åtgärden kan fördelas på flera år (avskrivning).

 Mer om nyckeltal finns i fliken Fördjupning på denna sida.

Hur kommer nyckeltalen att påverkas av åtgärden?

Vid sidan om att bedöma om en åtgärd är lönsam eller inte finns det också andra ekonomiska faktorer att ta hänsyn till, som till exempel hur åtgärden ska finansieras och hur kassaflödet då påverkas, liksom hur det redovisade resultatet, soliditeten och fastighetens marknadsvärde påverkas om åtgärden genomförs.

Om till exempel åtgärden finansieras med nya lån så påverkas soliditeten, samtidigt som kassaflödet påverkas negativt eftersom räntekostnaderna ökar. Å andra sidan innebär energieffektiviserande åtgärder en minskad energianvändning och minskade driftkostnader, vilket påverkar kassaflödet positivt.

Energirenoveringen kan dessutom innebära minskade underhållskostnader. Det är viktigt att analysera vilka nettoeffekter som åtgärden får på resultatlikviditet och hur balansräkningen påverkas. 

Mer information om att räkna på åtgärdernas lönsamhet på sidan Räkna på åtgärders lönsamhet.

Räkna på åtgärders lönsamhet

Kan man finansiera renoveringen genom hyreshöjningar?

Huvudprincipen utifrån hyresregelverket för bostäder och hur detta tillämpas vid renoveringssituationer är att hyran bara får höjas om det genomförs standardhöjande åtgärder (investeringar) som höjer lägenhetens bruksvärde, medan underhållsåtgärder anses ingå i hyran och därför inte berättigar till hyreshöjningar.

I hyressättningssystemet för bostäder, som baseras på en förhandlingsordning mellan hyresmarknadens parter och som brukar kallas bruksvärdessystemet, görs alltså en tydlig distinktion mellan underhåll, som innebär att ursprunglig standard återställs, och standardhöjande investeringar som innebär att standarden (bruksvärdet) höjs i förhållande till lägenhetens ursprungliga standard. Systemet innebär att hyresnivån inte styrs av lägenhetens skick eftersom hyran inte faller i takt med att lägenheten slits ner, och inte heller stiger när underhållsåtgärder genomförts.  

Energieffektiviseringsåtgärder räknas i normalfallet inte som standardhöjande, men det finns undantag. Det kan handla om vissa installationstekniska åtgärder eller åtgärder på byggnadens klimatskärm som utöver energibesparingen även bedöms medföra en förbättrad inomhuskomfort. Konkreta exempel på sådana energieffektiviseringsåtgärder kan vara energieffektiva fönster eller nytt ventilationssystem.

Vilka hyreshöjningar som i praktiken är möjliga beror också på marknadsläget på den lokala bostadsmarknaden i fråga. Även om åtgärden klassas som en standardhöjande investering och därför berättigar till hyreshöjning inom ramen för bruksvärdessystemet, så bör ni bedöma och väga in risken för att en hyreshöjning kan leda till att de boende inte har råd att bo kvar, med uteblivna hyresintäkter som följd. Detta är främst ett problem på svagare bostadsmarknader.   

Försök bedöma i vilken utsträckning som investeringen förväntas betala sig genom minskade drift- och underhållskostnader, och hur stor del som behöver täckas av hyreshöjningar. Se sidan Räkna på investeringen för mer information om att göra investeringskalkyler.

Räkna på åtgärders lönsamhet

Det finns idag goda exempel på renoveringsstrategier- och koncept som på olika sätt arbetar för att undvika stora hyreshöjningar, och därmed möjliggör för de boende att bo kvar efter renoveringen. Läs mer om sådana strategier och goda exempel på sidan Social hållbarhet.

Social hållbarhet vid energieffektivisering av byggnader

Undersök möjligheter till finansieringsstöd

Det finns bidrag och lån som man kan söka för att underlätta finansieringen vid energieffektivisering av byggnader. Undersök redan i ett tidigt skede om det finns ekonomiskt stöd att söka för er, och vad som krävs för att söka stödet. Nedan finns några exempel.

Gröna Lån

Många banker och låneinstitut erbjuder olika former av ”gröna lån” eller energilån som går att söka för att finansiera energieffektiviserande investeringar i byggnader. Ibland, men inte alltid, är räntan för lånen kopplad till att byggnaden har en viss energiklass i sin energideklaration. Vissa banker och elnätsbolag erbjuder även särskilda lån med förmånliga lånevillkor om du vill installera solceller.

Enligt kriterierna i EU:s taxonomiförordning om hållbara investeringar ska en renovering förbättra husets energiprestanda med minst 30 procent, uttryckt som primärenergital, för att den ska klassas som miljömässigt hållbar och berättiga till grön finansiering. Detta påverkar hur bankerna definierar och avgränsar sina ”gröna produkter”, som till exempel gröna bolån eller gröna tilläggslån vid energieffektiviserande åtgärder. För att nå 30 procent behöver man ofta kombinera flera olika åtgärder. Fundera gärna på om ni kan anpassa er renovering så att den uppfyller kraven i taxonomin – då kan ni ha bättre chans att få ett grönt lån. 

Ett bra tips är att kontakta er bank angående vilka gröna låneprodukter som just de erbjuder, och vilka kriterier man måste uppfylla för att kunna utnyttja dem.

En bra sammanfattning över vad EU- taxonomin innebär i praktiken finns på Sweden Green Building Councils webbplats.

Vad är EU:s gröna taxonomi? (på Sweden Green Building Councils webbplats)

Klimatklivet

Klimatklivet är ett investeringsstöd från Naturvårdsverket som kan ges till lokala och regionala åtgärder som minskar utsläppen av koldioxid och andra gaser som påverkar klimatet. Stöd kan ges till olika typer av åtgärder, det kan till exempel vara åtgärder inom energieffektivisering, energikonvertering, infrastruktur och avfall. Stöd kan ges till alla utom privatpersoner.

Klimatklivet (på Naturvårdsverkets webbplats)

Bidrag för laddstation

Hos Naturvårdsverket kan man även söka bidraget ”Ladda bilen” för att investera i laddstationer vid bostäder och arbetsplatser. Bidraget kan sökas av bostadsrättsföreningar, bolag och andra organisationer som vill erbjuda laddning för elfordon för boende och anställda.

Ladda bilen kan ge din organisation bidrag för kostnader som arbete, material, grävning, installation och liknande. Bidraget täcker upp till 50 procent av kostnaderna, men med ett maxbelopp 15 000 kr per laddpunkt.

Ansökan görs via Naturvårdverkets e-tjänst. 

Ladda bilen (på Naturvårdsverkets webbplats)

Tänk långsiktigt

Investeringar i energieffektiviserande åtgärder i flerbostadshus är ofta komplexa och bör därför behandlas med noggrannhet och eftertänksamhet. De kan kosta mycket pengar, men ändå löna sig i längden genom minskade kostnader för energi och underhåll. Bostadshus har lång livslängd.

Det är därför viktigt att göra långsiktiga kalkyler, särskilt eftersom många energieffektiviseringsåtgärder också har en relativt lång ekonomisk livslängd. För att räkna på om investeringen är lönsam och/eller hur snabbt investeringen betalar sig är en investeringskalkyl ett bra verktyg. Där väger ni vad energirenoveringen kostar initialt mot det ni sparar över tid.

Mer information om investeringskalkyler vid energieffektiviserande åtgärder finns på sidan Räkna på åtgärders lönsamhet.

Räkna på åtgärders lönsamhet