Mark – ett kommunalt verktyg för bostadsförsörjningen

Att äga mark i goda lägen är betydelsefullt för kommunerna när de vill bedriva en aktiv bostadspolitik. Genom markanvisningsavtal kan kommunerna ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller bostädernas upplåtelseform och storlek.

Kommuner ska ha riktlinjer för markanvisningar

Kommuner som anvisar mark ska anta riktlinjer för markanvisningar, enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska enligt 2 § innehålla

• kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande
• handläggningsrutiner
• grundläggande villkor för att anvisa mark
• rutiner samt principer för prissättning av mark.

En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre. Överenskommelsen ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att den ska överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.

Allt vanligare att kommunerna har riktlinjer för markanvisning

I 2016 års bostadsmarknadsenkät svarade 58 kommuner att de antagit riktlinjer för markanvisning enligt lagen. I 2020 års enkät hade antalet ökat till 192 och år 2022 var antalet uppe i 221. I årets bostadsmarknadsenkät har antalet ökat ytterligare, till 243 kommuner. 42 kommuner svarar att de inte har det. De flesta av dessa (37 kommuner) har färre än 25 000 invånare. Alla utom 5 kommuner har besvarat frågan.

I många kommuner har riktlinjerna kompletterats med andra aspekter, utöver vad som är lagstadgat. Det kan till exempel vara att man eftersträvar en mångfald av bostadsproducenter och krav på att kommunen får hyra eller förvärva bostäder för sociala eller särskilda skäl, krav på ekologisk och social hållbarhet utöver vad som lagstiftningen stadgar, kvalitetskrav och val av metod för markanvisning och att kommunen ska verka för att främja god konkurrens vid val av byggherre.

De flesta kommuner äger lämplig mark

Bostadsmarknadsenkäten ställer frågor om mark vartannat år. I 2024 års bostadsmarknadsenkät uppger hela 285 kommuner att de äger mark som är lämplig för bostadsbyggande. Övriga fem kommuner har inte besvarat frågan. Antalet kommuner som svarar att de äger mark lämplig för bostadsbyggande har legat på samma höga nivå i de senaste enkäterna: år 2022 var antalet 276 och år 2020 var antalet 280.

Äger kommunerna tillräckligt med mark?

En ny fråga i årets bostadsmarknadsenkät är det i dagsläget finns tillräckligt med kommunal mark för bostadsbyggande, utifrån behov och efterfrågan. 161 kommuner svarar att de har det, 81 kommuner svarar att de inte har det och 43 kommuner att det är svårt att bedöma. Övriga 5 kommuner har inte besvarat frågan.

På följdfrågan vilken typ av bostäder marken främst är planerad för, svarar 69 kommuner flerbostadshus, 105 kommuner svarar småhus och 164 kommuner svarar blandad bebyggelse. Att antalet summerar till mer än 290 kommuner beror på att en del kommuner angett flera svarsalternativ.

De flesta kommuner, 201 stycken, har tillgodosett de senaste två årens efterfrågan på mark för bostadsbyggande med både kommunalt och privat ägd mark. 53 kommuner svarar att de tillgodosett efterfrågan med kommunalt ägd mark och 18 kommuner med privat ägd mark. 5 kommuner har inte besvarat frågan.

Allt färre kommuner planerar att köpa mark

Också i årets bostadsmarknadsenkät har antalet kommuner som planerar att köpa mark lämplig för bostadsbyggande minskat. I årets enkät svarar 171 kommuner att de planerar att köpa ytterligare mark för att bygga bostäder, jämfört med 181 kommuner i 2022 års enkät – detta jämfört med 2020 års enkät då antalet var 185 och 2018, då antalet var 194. Omvänt svarar 112 kommuner i årets bostadsmarknadsenkät att de inte har några planer på att köpa mark för bostadsbyggande, jämfört med 95 kommuner år 2022. De kommuner som svarade nej år 2022 tenderar att svara nej också i år eller att inte besvara frågan.

Av de kommuner som svarat att de inte planerar att köpa mark har det stora flertalet, 76 kommuner, svarat att de utifrån dagens behov och efterfrågan äger tillräckligt med kommunal mark för bostadsbyggande. 16 kommuner som svarat att de inte planerar att köpa mark har dock angett att de inte har tillräckligt med mark.

Bland de kommuner som kommenterat frågan är det många som uppger att anledningen är att kommunen redan har en god markreserv. Några kommuner uppger att de inte har några konkreta inköpsplaner för stunden, men att de bevakar marknaden, medan några pekar på svårigheterna att få tag i mark till rimliga priser som gör bostadsbyggnadsprojekt ekonomiskt gångbara. 14 kommuner har lämnat frågan obesvarad.

Vanligt med extern värdering av mark

Det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att kommunen låter en oberoende extern värderare sköta värderingen. Så har det varit även tidigare. I årets bostadsmarknadsenkät uppger 227 kommuner att de gör, ett antal som ökat från 206 i 2018 års enkät. Det är också vanligt att utgå från tidigare års försäljningar eller praxis eller att basera värderingen på självkostnadspris, projektkostnad eller exploateringskalkyl etcetera, vilket vardera ett drygt hundratal kommuner svarat.

Hur sker värderingen av kommunal mark? Kommunernas svar enligt bostadsmarknadsenkäten 2018–2024. Illustration: Boverket

Färre kommuner har styrt upplåtelseform och val av byggherre

Under de senaste två åren har 93 kommuner styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning. Det är en minskning med 16 kommuner jämfört med 2022 års bostadsmarknadsenkät, då 109 kommuner angav att de styrt upplåtelseformen. I tidigare års bostadsmarknadsenkäter låg antalet på ungefär samma nivå: år 2020 svarade 98 kommuner att de styrt upplåtelseformen och år 2018 var det 86 kommuner som svarade att de hade gjort det. En viktig förklaring är att betydligt fler kommuner i år svarar att ingen markanvisning skett under de senaste två åren: det antalet är i år uppe i 93 stycken, vilket kan jämföras med 48 kommuner i 2022 års enkät.

98 kommuner svarar att de inte styrt upplåtelseformen, ett antal som följaktligen ökat jämfört med 2022 års enkät, då 119 kommuner gav samma svar. Sex kommuner har inte besvarat frågan.

På frågan om hur kommunen valt ut den byggherre som fått markanvisning under de senaste två åren fördelar sig svaren enligt tabellen nedan.

Tabell som visar hur kommunen valt ut den byggherre som fått markanvisning under de senaste två åren. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2024

Relativt ovanligt med register över vem som tilldelats mark

Av de svarande kommunerna uppger 82 kommuner att de har register över vem som har tilldelats kommunal mark, en minskning med 7 kommuner sedan år 2022, vilket kan jämföras med 78 kommuner år 2020. Avsevärt fler, 203 kommuner, har svarat att de inte har det. 5 kommuner har inte besvarat frågan.

På frågan om kommunerna har något intresseregister för byggherrar som önskar bygga på kommunal mark svarar 168 kommuner att de har det, medan 118 kommuner svarar att de inte har något sådant register. I 2022 års bostadsmarknadsenkät svarade 179 kommuner att de hade det, 95 hade det inte. 4 kommuner har inte besvarat frågan.

Få kommuner upplät mark med tomträtt 2017

I enkäten finns två frågor om huruvida kommunen tillämpar tomträtt (vilket innebär att kommunen äger marken mot en årlig avgäld i pengar) och i vilken utsträckning den kommunala mark som anvisades till byggherrar uppläts med tomträtt för bostadsbebyggelse under de senaste två åren. 93 kommuner svarar att de tillämpar tomträtt och 190 kommuner gör det inte. Antalet ligger på samma nivå som i 2022 års bostadsmarknadsenkät. 7 kommuner har inte besvarat frågan.

Av de kommuner som säger sig tillämpa tomträtt är det ett fåtal som faktiskt gör det: av de 93 kommuner som angett att de tillämpar tomträtt i årets enkät uppger de allra flesta, 84 kommuner, att de inte tillämpat det i något fall för bostadsbebyggelse under åren 2022–2023. Det är bara Danderyd, Enköping och Karlstad som gjort det i stort sett samtliga fall.

I vilken utsträckning har den kommunala mark som anvisades byggherrar för bostadsbebyggelse upplåtits med tomträtt? Kommunernas svar enligt bostadsmarknadsenkäten 2018–2024. Illustration: Boverket

Ovanligt med krav på förmedling och hyresnivå

På frågan om kommunen i markanvisningsavtalen ställer krav på en viss hyresnivå är det bara Boxholms kommun som svarar att de alltid ställer detta krav i sina markanvisningsavtal. Ytterligare 12 kommuner svarar att de gör det ibland, vilket i båda fallen är en minskning sedan den förra enkäten år 2020. En övervägande majoritet, 237 kommuner, anger att de inte ställer krav på hyresnivå i sina markanvisningsavtal. 34 kommuner svarar att de inte tilldelar någon mark. 6 kommuner har inte besvarat frågan.

När det gäller frågan om kommunen ställer krav på att få förmedla uppförda lägenheter svarar 9 kommuner att de alltid gör det och 31 kommuner att de gör det ibland. 208 kommuner svarar att de inte gör det och 36 kommuner svarar att de inte tilldelar någon mark. 6 kommuner har inte besvarat frågan.

Endast 40 procent av landets kommuner har tomtkö för småhus

I 118 kommuner fördelade över hela landet finns det möjlighet att stå i tomtkö för småhus. I dessa stod 38 342 hushåll i tomtkö den 1 januari 2024, en nedgång med 4 996 hushåll jämfört med antalet två år tidigare. Under 2022 och 2023 fördelades 1 195 tomter för småhus i 91 kommuner, vilket kan jämföras med 2 438 småhustomter i 109 kommuner åren 2020–2021. Den kommun som sålt flest tomter under de senaste två åren är Halmstad med 84 stycken, jämfört med 118 under den föregående tvåårsperioden. Flest antal hushåll i tomtkö för småhus finns liksom tidigare i Västerås, Partille, Helsingborg och Malmö, som alla har 2000 eller fler hushåll i kö för att få köpa en tomt.

17 kommuner som i förra undersökningen uppgav att de hade tomtkö uppger att de inte längre har någon. Hit hör Skånekommunerna Vellinge och Burlöv som båda avskaffat sin tomtkö.