Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder

Boverket har haft i uppdrag att se över om det finns hinder för att omvandla lokaler till bostäder genom att analysera befintliga regler och styrmedel. Boverket konstaterar att det inte finns några generella hinder i plan-, lov- och byggprocessen. Däremot kan det bli mindre lönsamt att omvandla lokalen till bostad, jämfört med att behålla lokalen som lokal. Det framgår av Boverkets rapport som har lämnats till regeringen.

Den senaste 20-årsperioden har i genomsnitt cirka 2 500 bostäder årligen tillkommit genom omvandling av lokaler till bostäder. Detta motsvarar cirka 11 procent av tillskottet av lägenheter i flerbostadshus. Cirka 40 procent av dessa omvandlingar har skett i de tre storstadsregionerna. Boverket kan konstatera att det troligen inte finns någon enkel lösning för att få till stånd omvandlingar i en betydligt större omfattning än vad som sker i dag.

Boverket ser inga generella hinder i plan-, lov-, och byggprocesserna för den här typen av omvandling. Hinder som uppstår för den som önskar omvandla lokaler till bostäder kan i det enskilda fallet oftast kopplas till samhällets krav på goda bostäder och goda boendemiljöer. Vid mindre omvandlingsprojekt kan de kostnader och den tidsåtgång som en eventuell planprocess innebär dock medföra att det aktuella projektet inte bedöms som lönsamt.

Boverket anser att möjligheten att anpassa kraven i byggreglerna, i form av utformnings- och tekniska egenskapskrav, ofta är relativt stort. De krav som direkt kopplar till människors hälsa och säkerhet är de krav som är minst anpassningsbara.

I skattelagstiftningen finns regler som kan fördyra omvandling till bostäder. Det är fråga om momsregler och minskade möjligheter att göra direktavdrag för byggkostnader som är mer begränsade vid omvandling till bostäder än vid fortsatt användning som lokal.

Omvandling från lokaler till bostäder sker på i princip samma ekonomiska och finansiella villkor som annan fastighetsutveckling. Samhällets regler för goda boendemiljöer och rimliga boendekostnader kan medföra ökade kostnader, eller minskade intäkter, jämfört med en renovering för fortsatt användning som lokal. Det handlar om två delvis motstridiga mål, att få fram fler bostäder och att bostäder ska ha en god kvalitet, som måste vägas mot varandra.

Om uppdraget

Boverket fick i november 2020 i uppdrag att se över om det finns hinder för att omvandla lokaler till bostäder som erbjuder goda boendemiljöer. Boverket har analyserat hur befintliga regler och styrmedel påverkar förutsättningarna för denna typ av omvandlingar. I uppdraget ingick inte att ta fram förslag på åtgärder och inte heller att beräkna eller bedöma omvandlingarnas potentiella omfattning i termer av kvadratmeter eller nya bostäder. Uppdraget redovisas i rapporten ”Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder”. Boverket har nyligen fått ett nytt uppdrag av regeringen att utreda ombyggnadsbegreppet i plan- och bygglagen.