Behov av bostadsbyggande 2023-2030

Boverket har genomfört nya beräkningar av det nationella behovet av bostäder för perioden 2023–2030. Enligt Boverkets beräkning behövs 67 300 nya bostäder årligen till och med 2030. Det är 3 900 fler bostäder än den prognos Boverket tog fram 2022.

Behov av 67 300 nya bostäder per år

Behovet av nya bostäder fram till och med 2030 beräknas nu till cirka 538 000 med en ganska jämn fördelning av behovet över hela perioden, även om behoven är lite större inledningsvis för att sedan successivt avta (jämför med figur 1). Behovet över hela perioden beräknas till i genomsnitt 67 300 nya bostäder per år. Det är en ökning med sex procent jämfört med förra årets prognos.

Det mest oroväckande är dock att det redan allvarliga läget med ett stort historiskt bostadsunderskott nu riskerar att försämras när bostadsbyggandet stagnerat samtidigt som befolkningen fortsätter att öka. Enligt Boverkets byggprognos för 2023 kommer drygt 20 000 bostäder att påbörjas under 2024, vilket är långt ifrån behovet.

Revidering av bostadsbyggnadsbehovet

I april 2023 publicerade Statistiska centralbyrån (SCB) sin årliga framskrivning av den nationella befolkningsutvecklingen fram till år 2070. Med anledning av det har Boverket reviderat beräkningen över det framtida bostadsbyggnadsbehovet från juni 2022. Boverket reviderar sin nationella beräkning av behovet av bostadsbyggande till och med år 2030 genom att beakta SCB:s nya befolkningsframskrivning och att ett år av den tidigare beräkningsperioden har gått.

SCB:s nya befolkningsframskrivning

SCB publicerar framskrivningar av befolkningen varje år, men vart tredje år gör de mer omfattande modellberäkningar samt även framskrivningar med alternativa antaganden. Senast detta gjordes var 2021. År 2023 är ett ”mellanår” där endast smärre justeringar görs av framskrivningsperiodens inledande år.

SCB har i år skrivit upp framskrivningen av den framtida befolkningen i riket jämfört med motsvarande framskrivning för ett år sedan (se ”Sveriges framtida befolkning 2023–2070” i Relaterad information). Figur 1 visar den nya befolkningsframskrivningen inklusive verklig befolkningsutveckling 2022 i relation till föregående framskrivning.

Figur 1. Årliga befolkningsförändringar jämfört med föregående framskrivning. Källa: SCB (2022; 2023) Illustration: Boverket

Figur 1 visar att befolkningsutvecklingen 2022 blev högre än vad SCB antog för ett år sedan, vilket beror på att SCB underskattade storleken på invandringen från Norden och EU (9 000 högre än prognosen). SCB tror nu att befolkningen kommer att utvecklas i en något snabbare takt under periodens första halva än vad man antog för ett år sedan då de har skrivit upp sitt antagande om arbetskraftsinvandringen. SCB tror dock att utvecklingen kommer att vara tillbaka på samma årliga ökningstakt i slutet av perioden (vilket också är att förvänta då grundmodellen ligger fast). Enligt SCB:s nya framskrivning kommer rikets befolkning år 2030 att vara 17 000 fler än den bedömning man gjorde för ett år sedan. Skillnaden är dock större om man bara tittar på befolkningen i bostadsbehövande ålder då antalet personer i åldern 5–19 år skrivits ner väsentligt jämfört med befolkningsframskrivningen 2022.

Boverkets beräkning av det framtida bostadsbyggnadsbehovet

Att SCB:s befolkningsframskrivning till 2030 nu är högre än vad den var när Boverket gjorde sin senaste beräkning innebär att bostadsbyggnadsbehovet också kommer att vara högre än i tidigare beräkning. Det faktum att bostadsbyggandet 2022 översteg vad den faktiska befolkningsökningen under året motiverade, innebär att det latenta bostadsbyggnadsbehovet fortsatt att minska, men minskningen var inte tillräckligt stor för att minska det årliga bostadsbyggnadsbehovet fram till 2030 (se figur 2). Detta leder till en revidering av bostadsbyggnadsbehovet vilket framgår i tabell 1 där även behovets tre delkomponenter framgår.

Figur 2. Beräknat antal tillkommande hushåll, nyproducerade lägenheter och nettoförändringen i ombyggda lägenheter samt ackumulerat underskott 2006–2022. Källa: Boverkets beräkningar. Illustration: Boverket

Figur 2 visar att det latenta behovet sakta började byggas upp 2006. Ökningstakten tilltog ett par år senare och fortsatte fram till och med 2017, men därefter har underskottet minskat och motsvarar nu cirka 175 000 bostäder.

Tabell 1 visar att en viktig förklaring till att det årliga behovet ökar jämfört med beräkningen förra året är den förväntade hushållsökning som SCB:s nya befolkningsframskrivning innebär. Därutöver ökar behovet också av att det sedan 2006 uppbyggda latenta behovet av bostadsbyggande förvisso fortsatt att minska tack vare en relativt hög bostadsproduktion i förhållande till befolkningsutvecklingen under året, men takten är för låg för att underskottet ska betas av under beräkningsperioden.

Bedömning av det aktuella läget

Framskrivningar och prognoser är alltid behäftade med osäkerhet och det gäller inte minst befolkningsframskrivningar. Osäkerheten måste anses som särskilt relevant i dessa dagar inte minst på grund av situationen i Ukraina som kan få stor betydelse för hur migrationen utvecklas framöver, men också för hur bostadsefterfrågan utvecklas och hur utbudssidan kan påverkas och därmed hur marknadens förutsättningar framöver utvecklas. Den närmaste tidens utveckling av energipriser, inflation och räntor liksom av arbetslösheten kommer också ha stor inverkan på bostadsmarknadens framtida utveckling.

Befolkningen kommer att öka snabbare än bostadsbyggandet

Bostadsbyggandet har de senaste fem åren legat fullt i paritet med befolkningsökningen vilket medfört att det latenta bostadsbyggnads­behovet minskat efter att under lång tid successivt ha ökat (se figur 2). Enligt byggprognosen för i år kan det latenta behovet fortsätta att minska 2023, även om större osäkerhet än normalt präglar både utbud och efterfrågan och de framtida behoven.

Även om färdigställandet av bostäder hålls uppe på relativt höga nivåer så signalerar de kraftigt minskande byggstarterna att vi inom ett par års tid återigen kommer ha en situation där befolkningsutvecklingen vida överstiger bostadsbyggandet. Risken är således överhängande att det latenta behov som byggts upp under lång tid ska bestå även bortom Boverkets beräkningshorisont.

Bostäder till rätt grupper och på rätt plats

När det gäller bostadsbyggandets geografiska fördelning så tycks marknaden hittills lösa produktionen väl då den absoluta majoriteten av bostäderna de senaste åren har producerats där det regionala behovet finns. Endast en dryg procent (700) av det totala antalet färdigställda bostäder 2022 uppfördes utanför de arbetsmarknadsregioner som har ett positivt byggbehov.

Den stora utmaningen nu när bostadsproduktionen sviktar kraftigt är att få fram bostäder som är ekonomiskt överkomliga så att de behövda bostäderna också kan efterfrågas av de hushåll som idag ofta har stora problem med att alls komma in och etablera sig på bostadsmarknaden, så som den unga generationen. Marknaden måste således kunna erbjuda ekonomiskt överkomliga bostäder till priser som dessa hushåll klarar av att betala.

Det är också fortfarande viktigt att vara medveten om att antalet äldre ökar mycket under den närmaste tiden och Boverket har också tidigare lyft denna aspekt som kan öka behovet mer än vad som framkommer i Boverkets kvantitativa beräkningar. Denna aspekt är fortsatt lika relevant i sammanhanget.

Betydelsen av en fungerande bostadsmarknad

Om de framtida bostadsbehoven inte löses, riskerar det att få stora negativa konsekvenser för både de individer som drabbas och för samhället i stort. En generation unga riskerar att inte kunna starta sina vuxenliv och ta sig in på bostadsmarknaden. Storstadsregionerna riskerar att bli platser där personer som står utanför bostadsmarknaden, så kallade outsiders, har svårt att komma in, med stora följder för arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten regionalt såväl som nationellt.

Trångboddhet och olika typer av sociala problem blir också en logisk följd om bostadsförsörjningen inte löses för de grupper som idag står utanför bostadsmarknaden och för morgondagens bostadsbehövande som riskerar gå samma öde till mötes. Till denna utmaning ska också läggas en åldrande befolkning som leder till ett ökat antal äldre vars bostadsbehov inte alltid kan lösas inom befintligt bestånd utan kan fordra särskilda åtgärder som kan omfatta att både bygga om och bygga nytt för att möta denna grupps särskilda bostadsbehov.

Bostadsmarknaden står inför stora utmaningar – både på kort och på lång sikt

Sammanfattningsvis är behoven av nya bostäder de närmaste åren fortsatt stora, både på grund av en fortsatt hög förväntad befolkningstillväxt och på grund av det bostadsunderskott som byggts upp under lång tid även om det minskat något på senare år tack vare ett högt bostadsbyggande. Takten har dock inte varit fullt tillräcklig då befolkningsökningen samtidigt varit betydande. Även om Boverkets prognos är att färdigställandet kommer att öka 2023 finns betydande orosmoln sett till både utbud och efterfrågan. Det utgör stora utmaningar för om vi ska ha ett bostadsbyggande som svarar mot de demografiska behoven och samtidigt minskar det latenta behovet och förbättrar situationen på den svenska bostadsmarknaden. Boverket skrev i juni 2023 ner sin prognos över antalet påbörjade bostäder både 2023 och 2024 och mycket tyder på att det historiskt höga påbörjandet 2021, då 71 000 bostäder påbörjades, kommer att följas av avsevärt lägre volymer för lång tid framöver.

Det mest oroväckande är inte att byggbehovet nu skrivits upp med sex procent (motsvarande 67 300 nya bostäder årligen fram till 2030), utan att det redan allvarliga läget med ett stort historiskt bostadsunderskott nu riskerar att försämras när bostadsbyggandet stagnerat och det enligt Boverkets senaste byggprognos kan innebära att bara drygt 20 000 bostäder kommer att påbörjas 2024.

Allt tyder på att vi står inför stora problem på bostadsmarknaden den närmaste tiden, dels för de som behöver en bostad framöver, dels för de som idag har en bostad och riskerar att bli outsiders (eller åtminstone får skära ner sin bostadskonsumtion kraftigt och blir trångbodda). Sammantaget tyder det mesta på att de stora utmaningar bostadsmarknaden stått inför under lång tid riskerar att bestå även under denna beräkningsperiod och kanske också förvärras.

Lågkonjunkturens effekter

Den ekonomiska utvecklingen har hämmat hushållens konsumtionsmöjligheter och därigenom kraftigt dämpat bostadsefterfrågan. De kraftigt stigande energi- och bränslepriserna har redan fått stora negativa effekter på ekonomin för många hushåll och därutöver tillkommer en allmänt stigande inflation och kraftigt ökande bostadsräntor. Rysslands långvariga belägring av Ukraina kan också få betydande och långsiktiga effekter på den svenska bostadsmarknaden – både för utbudet och för de framtida bostadsbehoven genom en ökad migration.

Den gängse bedömningen är att den lågkonjunktur vi är i början av inte kommer att bli så djup så länge som sysselsättningen kan hållas uppe. Osäkerheten är dock mycket stor och det kan mycket väl bli värre än så. Enligt Arbetsförmedlingens senaste prognos börjar nu arbetslösheten att stiga. Antalet konkurser och antalet fall hos Kronofogden visar också samma stigande utveckling.

Även om lågkonjunkturen totalt sett skulle bli relativt mild så ska man komma ihåg att just bostadsmarknaden är väldigt utsatt och känslig och det ska därför inte mycket till för att samhällsekonomiska förändringar kan få stora effekter på bostadsmarknaden. Detta beror på att det ofta är hushåll med små marginaler som drabbas först och hårdast i en lågkonjunktur och det är dessa grupper som har det allra svårast på bostadsmarknaden.

Det finns också risk för att inte bara outsiders utan även insiders (det vill säga personer som är väl etablerade på bostadsmarknaden) kan drabbas på grund av stigande boendekostnader och sjunkande inkomster. Även om hushållet klarar sitt boende genom ändrade konsumtionsmönster så kan det leda till väsentligt lägre övrig konsumtion, vilket i sin tur slår negativt mot samhällsekonomin. En annan följdeffekt värd att uppmärksamma är att ett kraftigt sjunkande bostadsbyggande riskerar att leda till ökad arbetslöshet och företagskonkurser. Detta leder till sjunkande efterfrågan både på bostäder och övrig konsumtion och kan dessutom få långsiktiga effekter på hela byggbranschen den dag bostadsefterfrågan vänder uppåt igen. Historien har tydligt visat att det tar lång tid att växla upp bostadsproduktionen igen.